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以租賃房屋為名行借貸之實(shí)，虛構(gòu)的租賃合同效力被判無(wú)效。近日，廣東省佛山市南海區(qū)人民法院審理了一起租賃合同糾紛，認(rèn)定“租客”朱某以租賃房屋為名行借貸之實(shí)，雙方并無(wú)租賃合意，遂判決該租賃合同無(wú)效。

2020年1月13日，梁氏夫婦與朱某簽訂租賃合同，約定將涉案房屋租給朱某使用，房屋建筑面積為135.22平方米，租期7年，租金共計(jì)8萬(wàn)元。其后，朱某一次性支付了8萬(wàn)元。2021年4月，朱某得知涉案房屋被查封，遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求解除租賃合同，要求“房東”梁氏夫婦退還剩余租金65720元，按合同約定支付違約金19716元，并承擔(dān)律師費(fèi)12000元。

梁氏夫婦辯稱，雙方之間不存在租賃合同關(guān)系。2020年，梁氏夫婦二人因資金問(wèn)題向某貸款公司申請(qǐng)貸款。不久后，貸款公司工作人員朱某聯(lián)系上二人，擬以“租賃貸”的方式，向二人出借8萬(wàn)元。借款當(dāng)日，朱某收取了“砍頭息”，實(shí)際僅出借61500元。此后，朱某并未入住或轉(zhuǎn)租，夫妻二人一直居住在涉案房屋中。另外，梁氏夫婦按照朱某的指示，每月代替許某支付2500元的“租金”作為還款，目前已還款24500元。

庭審中，朱某稱其從事二手房轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)，低價(jià)承租、高價(jià)轉(zhuǎn)租，賺取差價(jià)，涉案房屋已轉(zhuǎn)租給案外人許某居住使用。

南海區(qū)法院審理后認(rèn)為，租賃合同簽訂后，朱某稱已將房屋轉(zhuǎn)租給許某居住，但其從未到過(guò)涉案房屋，也不清楚許某是否在該房屋實(shí)際居住，且朱某未向許某收取租金等相關(guān)費(fèi)用，明顯不符合日常生活經(jīng)驗(yàn)。在雙方的微信聊天記錄中，多次出現(xiàn)“投資公司”等字樣，朱某對(duì)此亦未能作出合理解釋。涉案房屋一直由梁氏夫婦居住、每月租金明顯低于市場(chǎng)價(jià)格等情況，法院認(rèn)為雙方并未達(dá)成租賃房屋的合意，涉案租賃合同并非雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)為無(wú)效，法院遂判決駁回朱某的所有訴訟請(qǐng)求。

朱某不服提起上訴。二審法院判決駁回上訴，維持原判。

法官說(shuō)法

《中華人民共和國(guó)民法典》第六百八十條第一款規(guī)定，禁止高利放貸，借款的利率不得違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定。部分公司、個(gè)人以營(yíng)利為目的，未依法取得放貸資格，向社會(huì)不特定對(duì)象提供借款賺取高額利息，屬于職業(yè)放貸行為，情節(jié)嚴(yán)重的，構(gòu)成犯罪。放貸人通常采取一定的手段掩蓋其非法營(yíng)利行為，如利用多個(gè)微信賬號(hào)扮演“承租人”“次承租人”等角色，虛構(gòu)追討租金、水電費(fèi)“聊天場(chǎng)景”，具有極強(qiáng)的隱蔽性。法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮實(shí)際租賃情況、租賃合意、租金是否合理、租金支付方式、水電費(fèi)支付情況、證據(jù)證明力等，依法進(jìn)行判決。若雙方并無(wú)租賃合意，系以租賃之名行借貸之實(shí)的，根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，該租賃行為應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。